Atraso na entrega do imóvel: A construtora pode atrasar mais de 180 dias? Conheça seus direitos.

Você planejou a mudança, comprou os móveis, escolheu a cor das paredes e, na data prevista para a entrega das chaves, recebe um comunicado da construtora: a obra vai atrasar.

Comprando imóvel na Planta

O sentimento de frustração é imediato, mas ele não deve paralisar você. No Direito Imobiliário brasileiro, o consumidor está protegido por regras específicas, especialmente após a Lei do Distrato (Lei 13.786/2018) e o entendimento consolidado do Superior Tribunal de Justiça (STJ).

Neste artigo, vamos esclarecer o que é legal, o que é abuso e quais são as suas opções reais quando a construtora não cumpre o prazo.

1. A Cláusula de Tolerância: Os 180 dias são legais?

Sim. A legislação brasileira e os tribunais aceitam a validade da cláusula de tolerância de até 180 dias corridos. Esse prazo serve para cobrir imprevistos como excesso de chuvas ou falta de mão de obra.

O ponto de atenção é: esse prazo é o limite máximo. A construtora não precisa de uma justificativa extraordinária para usá-lo, mas, uma vez ultrapassado o 181º dia, ela entra oficialmente em mora (atraso culposo).

2. O atraso superou os 180 dias. E agora?

A partir do momento em que a tolerância acaba, o consumidor ganha dois caminhos principais. A escolha depende exclusivamente do seu interesse:

Caminho A: Quero desistir do imóvel (Rescisão por culpa da construtora):

Se você perdeu o interesse no imóvel devido à demora, você tem direito a:

• Rescisão total do contrato.

• Devolução de 100% de tudo o que foi pago (incluindo comissão de corretagem, se houver).

• Correção monetária e juros.

• Pagamento da multa estabelecida em contrato.

• Prazo de pagamento: Até 60 dias após a resolução.

Caminho B: Quero manter o imóvel, mas quero ser indenizado:

Se você ainda deseja morar no local, a construtora é obrigada a te indenizar pelo tempo de espera:

• Indenização por danos Morais e Lucros cessantes: A lei brasileira, como se verá adiante, dá ao consumidor lesado por atraso de obras em imóvel na planta a possibilidade de ser recompensado pelos danos que lhe forem causados.

3. Danos Morais e Lucros Cessantes: O que diz o STJ?

Muitos consumidores perguntam: "Posso pedir indenização pelo aluguel que deixei de receber ou que tive que pagar?"

O STJ decidiu, através do Tema Repetitivo 970, que a multa contratual (cláusula penal) serve justamente para compensar esses "lucros cessantes". Ou seja, geralmente não se pode acumular a multa do contrato com o pedido de aluguéis, para evitar o enriquecimento sem causa. Vejamos:

DIREITO CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE REPARAÇÃO DE DANOS MATERIAIS E COMPENSAÇÃO DE DANOS MORAIS. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL . LUCROS CESSANTES. BASE DE CÁLCULO. HARMONIA ENTRE O ACÓRDÃO RECORRIDO E A JURISPRUDÊNCIA DO STJ. SÚMULA 568/STJ . 1. Ação de reparação de danos materiais e compensação de danos morais, em virtude de atraso na entrega de unidade imobiliária, objeto de contrato de compra e venda firmado entre as partes. 2. A Segunda Seção do STJ, ao fixar o Tema 996/STJ, concluiu que o atraso injustificado na entrega do imóvel, faz surgir o dever da vendedora de pagar aluguel mensal à compradora, a título de lucros cessantes, "com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma" . ( REsp 1.729.593/SP, Segunda Seção, DJe 27/9/2019). 3 . Agravo interno não provido. (STJ - AgInt no REsp: 2003066 PA 2022/0143849-3, Relator.: NANCY ANDRIGHI, Data de Julgamento: 29/05/2023, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 31/05/2023)

Já o Dano Moral não é automático. Ele depende da prova de que o atraso causou um sofrimento que ultrapassou o "mero aborrecimento", como o cancelamento de um casamento ou uma situação de desabrigo.

4. O "Habite-se" não é entrega de chaves

Cuidado com essa armadilha! Muitas construtoras tentam parar a contagem do atraso alegando que o "Habite-se" foi expedido. Para a Justiça, o que encerra o atraso é a entrega das chaves (posse efetiva) ou a entrega das áreas comuns, e não apenas o documento administrativo da prefeitura.

Conclusão: Não aceite acordos desvantajosos

É comum que construtoras ofereçam "vouchers" ou descontos pequenos em parcelas futuras para evitar processos. Antes de assinar qualquer aditivo ou acordo, analise se o valor oferecido cobre realmente o prejuízo do atraso.

A informação técnica é a sua melhor ferramenta de negociação.

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Seu sonho de moradia não pode virar um pesadelo jurídico.

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Este conteúdo possui caráter meramente informativo.

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Dra. Ramona Gonçalves Bermudes

Advogada Especialista em Direito do Consumidor Imobiliário

OAB/ES 27.986