Vendi meu imóvel, mas o comprador não transferiu para o nome dele. E agora?

Como "forçar" o comprador a cumprir sua parte no contrato de compra e venda e regularizar a situação?

Essa é uma situação mais comum do que parece: você vendeu seu imóvel, fez contrato, entregou as chaves… mas, anos depois, descobre que o imóvel ainda está no seu nome no cartório. E agora? Quais os riscos? O que fazer?

Neste artigo, você vai entender por que isso acontece, os problemas que isso pode gerar e quais são os caminhos legais para resolver.

🧾 Por que a transferência não foi feita?

A escritura pública e o registro em cartório são as etapas que formalizam a transferência da propriedade de um imóvel. Muita gente acha que assinar o contrato de compra e venda e entregar as chaves já é suficiente, mas legalmente, o imóvel continua sendo seu até que o novo dono registre a escritura no Cartório de Registro de Imóveis.

Os motivos para a não transferência costumam ser:

• Desconhecimento do comprador sobre a importância do registro;

• Dificuldade financeira para pagar impostos e taxas (como o ITBI);

• Imóvel com pendências documentais;

• Intenção deliberada de manter o bem em nome de terceiros (o que pode ser ilegal).

⚠️ Quais os riscos para quem vende?

Mesmo que você não more mais no imóvel, a propriedade legal continua sendo sua enquanto não houver o registro. Isso pode gerar riscos como:

• Dívidas de IPTU em seu nome;

• Responsabilidade por ações judiciais envolvendo o imóvel;

• Impedimentos para vender outros bens (o imóvel ainda aparece como seu);

• Problemas em inventário, se você vier a falecer antes da regularização.

Além disso, se o comprador cometer alguma irregularidade com o imóvel (como construções ilegais ou atividades ilícitas), você pode ser responsabilizado administrativamente.

✅ O que você pode fazer?

1. Verifique se há escritura pública lavrada. Se só houve contrato particular, oriente o comprador a providenciar a escritura em cartório.

2. Envie uma notificação extrajudicial. Peça que o comprador faça o registro no cartório no prazo de X dias, sob pena de medidas legais.

3. Aja judicialmente, se necessário. Se ele se recusar ou não responder, você pode entrar com uma ação judicial chamada “ação de obrigação de fazer”, para obrigar o comprador a regularizar a situação.

4. Considere a averbação da venda no cartório. Mesmo que o comprador não registre, você pode solicitar a averbação da venda na matrícula do imóvel, com base no contrato. Isso protege sua boa-fé e reduz os riscos.

🧑‍⚖️ Dica importante: sempre conte com um advogado

Essas situações envolvem documentos, prazos e riscos jurídicos importantes. Um profissional pode orientar sobre o melhor caminho, inclusive para regularizar a venda mesmo após anos de inércia.

📌 Conclusão

Se você vendeu um imóvel e o comprador não passou para o nome dele, não ignore a situação. Mesmo fora do imóvel, você continua responsável por ele até que o registro seja feito. Agir com antecedência evita problemas futuros com a Justiça e com o Fisco.

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Dra. Ramona Gonçalves

Advogada Cível - OAB/ES 27.986