Um herdeiro quer vender o imóvel e o outro não: O que diz a lei?

Um herdeiro quer vender o imóvel e o outro não? Entenda como funciona a extinção de condomínio, o direito de preferência e como a lei resolve conflitos de herança.

Herdeiros discutem sobre venda de bens de herança.

A perda de um ente querido é um momento de dor, mas, infelizmente, é também o início de burocracias que podem gerar conflitos familiares intensos. Um dos impasses mais comuns em escritórios de advocacia imobiliária é o clássico cenário: o inventário foi feito (ou está em curso), um dos herdeiros deseja vender o imóvel para receber sua parte, mas o outro se recusa terminantemente.

Se você está passando por isso, a primeira coisa que precisa saber é: ninguém é obrigado a ser dono de algo junto com outra pessoa contra a sua vontade.

Neste artigo, vamos explicar como a legislação brasileira resolve esse impasse e quais são os caminhos, as soluções possíveis, para garantir o seu direito à herança, mesmo sem a concordância dos demais herdeiros.

1. O conceito de "Condomínio" na Herança

Enquanto o imóvel não é vendido ou dividido formalmente, dizemos que os herdeiros vivem em um condomínio necessário. Isso significa que cada herdeiro possui uma "fração ideal" do todo.

De acordo com o Artigo 1.320 do Código Civil, a qualquer tempo é lícito ao condômino (herdeiro) exigir a divisão da coisa comum. Ou seja: se você é herdeiro, você tem o direito legal de "sair" dessa sociedade e receber o valor equivalente à sua quota parte.

2. O passo a passo para resolver o conflito

Não é necessário brigar ou romper laços familiares definitivos. O Direito oferece ferramentas para resolver a situação de forma técnica:

A. Notificação Extrajudicial

O primeiro passo é formalizar o interesse na venda. Através de uma notificação enviada pelo cartório ou por advogado, o herdeiro interessado comunica aos demais sobre a intenção de venda e concede um prazo para resposta. Isso serve como prova de que houve tentativa de solução amigável.

B. O Direito de Preferência

O Artigo 504 do Código Civil estabelece que um herdeiro não pode vender sua parte a estranhos se outro herdeiro quiser comprá-la "tanto por tanto".

Exemplo: Se um terceiro oferece R$ 500 mil pela casa, o herdeiro que não queria vender tem a preferência de comprar a parte dos outros por esse mesmo valor. Se ele não tiver dinheiro ou interesse em comprar, ele não pode impedir a venda para terceiros.

C. Ação de Extinção de Condomínio e Alienação Judicial

Se após a notificação o herdeiro dissidente continuar se recusando a vender e também não quiser comprar a parte dos outros, a solução é a Ação de Extinção de Condomínio. Nesse processo:

1. O juiz determinará a avaliação do imóvel por um perito.

2. O imóvel será colocado à venda (muitas vezes em leilão judicial).

3. O valor arrecadado será usado para pagar as custas e o restante será dividido entre os herdeiros, conforme suas fatias na herança.

3. "Moro no imóvel e não quero sair": Isso muda algo?

Este é um ponto sensível. Se um dos herdeiros reside no imóvel, ele pode tentar alegar o "Direito Real de Habitação" (comum para cônjuges sobreviventes, mas raramente aplicado a filhos).

No entanto, os demais herdeiros podem exigir o pagamento de um aluguel proporcional pelo uso exclusivo do bem. Muitas vezes, a obrigação de pagar aluguel aos irmãos faz com que o herdeiro que reside no local aceite vender o imóvel mais rapidamente.

4. Preciso esperar o inventário acabar?

O ideal é que a venda ocorra após a partilha, mas se houver urgência ou risco de deterioração do bem, o juiz do inventário pode expedir um Alvará Judicial autorizando a venda antes mesmo do fim do processo, desde que a necessidade seja comprovada e os impostos (ITCMD) estejam em dia.

Conclusão

Conflitos sobre patrimônio herdado são desgastantes, mas a lei é clara: o direito individual de um herdeiro de receber sua parte prevalece sobre a vontade do outro de manter o imóvel parado ou ocupado.

A mediação jurídica é sempre o melhor caminho para evitar que o patrimônio seja "derretido" por multas, impostos atrasados e processos judiciais longos.

Se você enfrenta resistência de outros herdeiros ou quer entender como iniciar uma notificação formal de venda, nossa equipe especializada em Direito de Sucessões e Imobiliário está pronta para orientar você.

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-- Dra. Ramona Gonçalves Bermudes

Advogada Especialista OAB/ES 27.986-