O Locador não quer devolver a caução, o que fazer? Guia Prático para Inquilinos

Recusa em devolver o valor de caução do contrato de aluguel - o que fazer?

A entrega das chaves deveria ser um momento de alívio ao final de um contrato de locação, mas para muitos inquilinos, ela se transforma no início de uma grande dor de cabeça: a recusa do locador (proprietário) em devolver o valor da caução.

Essa é uma situação frustrante e, infelizmente, comum. Muitos proprietários utilizam a caução de forma indevida, seja para cobrir desgastes naturais do imóvel ou simplesmente se recusam a devolvê-la sem justificativa.

Se você está passando por isso, saiba que a lei está do seu lado. A caução é uma garantia, não um pagamento extra. Se todas as suas obrigações contratuais foram cumpridas, você tem o direito de receber o valor de volta, devidamente corrigido.

Aqui está um guia prático sobre o que fazer.

1. Relembre a Lei: Como a Caução Funciona

Antes de agir, é crucial entender seus direitos. A Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91) estabelece que:

• A caução em dinheiro não pode exceder o valor de 3 aluguéis.

• O valor deve ser depositado em uma caderneta de poupança.

• Ao final do contrato, o valor deve ser devolvido ao inquilino com todos os rendimentos (correção monetária) do período.

A retenção da caução só é permitida legalmente se houver dívidas em aberto (aluguéis, condomínio, contas de consumo) ou para cobrir danos no imóvel que não sejam de desgaste natural, devidamente comprovados.

2. A Chave de Tudo: A Vistoria de Saída

A sua melhor arma nessa disputa é o termo de vistoria de saída. É fundamental que você não assine um laudo que aponte danos com os quais você não concorda.

• Participe da vistoria: Esteja presente no momento da inspeção final do imóvel.

• Compare com a vistoria inicial: Use o laudo de entrada para provar que o imóvel está sendo devolvido nas mesmas condições em que foi recebido.

• Fotografe e documente tudo: Tire fotos e faça vídeos que comprovem o estado do imóvel no momento da entrega das chaves.

• Exija o comprovante: Solicite um termo de recebimento de chaves assinado pelo proprietário ou imobiliária, declarando que o contrato está encerrado.

Se o locador se recusar a fazer a vistoria ou a fornecer um recibo de entrega das chaves, formalize a entrega por meio de testemunhas ou até mesmo em juízo.

3. Passo a Passo para Cobrar a Devolução

Passo 1: A Tentativa Amigável

O primeiro passo é sempre tentar resolver a questão de forma amigável. Entre em contato com o proprietário ou a imobiliária por escrito (e-mail ou WhatsApp, para que fique registrado) e solicite formalmente a devolução do valor da caução, já com a correção da poupança. Apresente os comprovantes de que não há débitos pendentes e que o imóvel foi entregue em ordem.

Passo 2: A Notificação Extrajudicial

Se a conversa amigável não funcionar, o próximo passo é formalizar a cobrança através de uma notificação extrajudicial. Este documento, que pode ser redigido por um advogado e enviado com Aviso de Recebimento (AR) pelos Correios, tem um tom mais sério e serve para:

• Registrar oficialmente o seu pedido de devolução.

• Descrever os fatos (data do fim do contrato, entrega das chaves, ausência de débitos).

• Estabelecer um prazo para a devolução do dinheiro (por exemplo, 10 ou 15 dias).

• Avisar que, caso o valor não seja pago, você tomará as medidas judiciais cabíveis.

Muitas vezes, a notificação extrajudicial é suficiente para resolver o problema, pois demonstra que você conhece seus direitos e está disposto a levá-los adiante.

Passo 3: A Ação Judicial

Se mesmo após a notificação o locador não devolver a caução, o caminho é recorrer ao Poder Judiciário.

O que você precisará:

• Seus documentos pessoais (RG, CPF).

• O contrato de locação.

• Os laudos de vistoria (entrada e saída).

• Comprovantes de pagamento dos aluguéis e demais encargos.

• A notificação extrajudicial enviada e o Aviso de Recebimento.

• Qualquer outra prova que ajude seu caso (e-mails, conversas de WhatsApp, fotos).

Você apresentará sua versão dos fatos, e uma audiência de conciliação será marcada para tentar um acordo. Se não houver acordo, um juiz decidirá a questão.

Conclusão

Ter a caução retida indevidamente é ilegal e abusivo. Não abra mão do seu direito. Mantenha a calma, organize toda a documentação e siga os passos acima. Ao se mostrar bem-informado e firme em suas solicitações, as chances de resolver o problema de forma rápida e justa aumentam consideravelmente.

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Dra. Ramona Gonçalves Bermudes

Advogada contratualista e civilista

OAB/ES 27.986