Posso vender um imóvel antes de concluir o inventário?

Entenda quando é possível vender um imóvel durante o inventário, os riscos e quais caminhos a lei oferece.

Resumo para quem está com pressa:

• Regra geral: o imóvel permanece em nome do falecido até a partilha; portanto, não pode ser vendido.

• Exceções legais: herdeiros podem ceder direitos hereditários, pedir alvará judicial ou firmar contrato de compra condicionado.

• Risco maior: escritura feita “por fora” é nula e costuma travar o inventário, além de gerar multa de ITBI e problemas no registro de imóveis.

1. Por que a lei proíbe a venda direta?

Enquanto o inventário não acaba, o imóvel está juridicamente dentro do “espólio” (art. 1.791 CC), e por consequência:

• Não tem matrícula em nome dos herdeiros;

• Falta base para recolher ITBI;

• O comprador não consegue registrar a escritura.

Resultado: o cartório de imóveis recusa o título, o banco não financia, e a transação fica sem segurança jurídica.

2. Três caminhos legítimos se a venda for urgente

Caminho

Quando usar

Como funciona

Alvará judicial de venda

Todos os herdeiros concordam e o bem precisa ser vendido para pagar dívidas ou dividir valores.

O juiz do inventário autoriza a venda; a escritura sai em nome do espólio. O produto entra na partilha.

Cessão de direitos hereditários

Há comprador disposto a esperar a conclusão do inventário.

Os herdeiros vendem seus “direitos” sobre o imóvel (art. 1.793 CC). Escritura em cartório; ITCMD sobre o valor da cessão. O cessionário assume o processo.

Contrato particular com condição suspensiva

Herdeiros querem “garantir” o negócio agora, mas sabem que só poderão transferir depois.

Promessa de compra e venda condicionada à expedição do formal de partilha. Sem registro; o preço costuma ficar bloqueado em depósito ou em caução.

Dica prática: se houver menor de idade entre os herdeiros, o alvará é obrigatório; o MP fiscaliza a venda para evitar prejuízo ao menor.

3. Perguntas frequentes

3.1. Posso adiantar a partilha de um único bem para vendê-lo?

Sim. O CPC (arts. 647 e 661) permite adjudicação em comum acordo: o juiz transfere só esse imóvel, deixando o restante para depois. 

3.2. E o ITCMD?

Ele é calculado sobre o valor de mercado na data da partilha (ou da cessão). Se houve valorização no meio do caminho, os herdeiros pagam mais imposto. 

3.3. Quem paga ITBI?

Somente na etapa em que o imóvel sai do espólio para o comprador (ou do herdeiro para o comprador). Na cessão de direitos não há ITBI, mas há ITCMD. 

3.4. Qual o prazo para o alvará?

Varia de cada vara judicial, mas costuma sair entre 30 e 90 dias se todos concordarem e a documentação estiver em ordem.

4. Passo a passo (checklist rápido)

1. Conferir documentos: certidão de óbito, matrícula atualizada, inventário em curso.

2. Reunir consenso: ata assinada por todos os herdeiros (ou procurações).

3. Escolher a via:

   • Alvará → petição ao juiz do inventário.

   • Cessão → minuta de escritura + cálculo de ITCMD.

   • Condição suspensiva → contrato particular bem detalhado.

4. Calcular tributos: ITCMD (herança), ITBI (transferência), emolumentos e custas.

5. Registrar: formal de partilha ou escritura no Cartório de Registro de Imóveis.

6. Quitar impostos e liberar saldo aos herdeiros/comprador.

5. Conclusão

Vender imóvel “de herança” antes de terminar o inventário só é seguro quando se usa um dos mecanismos previstos em lei. Qualquer atalho (escritura direta, procuração fajuta) gera dor de cabeça, pode ser anulada e ainda impossibilita o comprador de financiar ou revender depois.

Regularizar primeiro evita multas, litígios entre herdeiros e, principalmente, protege o patrimônio familiar.

(Este artigo tem caráter informativo; situações concretas exigem análise específica de documentos e leis estaduais.)

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Ramona Gonçalves Bermudes

Advogada Cível - RGB Advocacia

OAB/ES